Материал подобран и подготовлен с учетом действующего законодательства по состоянию на февраль 2026 года.



Подготовил адвокат Специализированной юридической консультации №1 г. Минска Астапчик Ирина Николаевна (тел.:8-029-122 60 81).


Адрес офиса: г.Минск, ул. Московская, 12, каб.301





Адвокат осуществляет полное сопровождение по консультированию, правовой экспертизе соглашения о задатке, сопровождению сделки у риэлторов и регистраторов

ПОДГОТОВКА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Сделки, направленные на приобретение недвижимого имущества, - одни из наиболее значимых как для продавцов, так и для покупателей. Высокая их важность обусловлена в первую очередь ценой недвижимого имущества. Чем выше цена сделки, тем выше и цена ошибки. Ее последствиями может быть не только потеря денежных средств, но и нередко судьба самой компании. В большей мере рискам подвержен покупатель.
При совершении сделки по приобретению недвижимости ключевую роль играет именно преддоговорная работа по проверке приобретаемого объекта. В настоящей статье обратим внимание на основные моменты, которые необходимо при этом проверить.

Установление обременений недвижимого имущества

Прежде всего потребуется получить самостоятельно либо запросить у продавца выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение. Орган по государственной регистрации и земельному кадастру может выдать ее любому лицу в отношении любого объекта недвижимости.
Данный документ важен для установления наличия регистрируемых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ипотека, арест и др.). Однако могут существовать и нерегистрируемые обременения, такие как аренда или безвозмездное пользование. В силу того что смена собственника недвижимого имущества не влечет прекращения или изменения договора аренды (ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)), новый собственник рискует получить нежеланного арендатора, иного пользователя.
Если продавец скрывает рассматриваемые обременения продаваемого объекта, достоверно проверить наличие или отсутствие арендаторов, иных пользователей имущества достаточно сложно. Некоторую информацию можно получить путем изучения наличия соответствующих адресу объекта купли-продажи юридических адресов по имеющимся в свободном доступе базам данных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Полезным может оказаться личное посещение продаваемого объекта.

Определение оснований приобретения продавцом
права собственности на объект

Необходимо установить, на каком основании продавец приобрел право собственности на недвижимое имущество. Важность этого подтверждается следующим. Во-первых, договор, на основании которого продавец приобрел недвижимое имущество, может иметь юридические дефекты, которые могут стать основанием для признания договора незаключенным или недействительным. Во-вторых, договор может устанавливать определенные условия продажи, от выполнения которых зависит возможность продавца распоряжаться объектом.
Важно проверить также, полностью ли продавец оплатил приобретенный объект. В случае если полная оплата не произведена, имеется вероятность существования в отношении данного недвижимого имущества законного залога в силу п. 5 ст. 458 ГК. Следовательно, нельзя исключить, что сделка может быть признана недействительной по иску залогодержателя либо что залог сохранится и новый собственник будет отвечать заложенным имуществом по долгам продавца (ст. 334 ГК) .
--------------------------------
Следует отметить наличие разных подходов экономических судов Республики Беларусь к вопросу признания недействительными сделок об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя, что является предметом отдельного исследования.

Проверка наличия преимущественного права
на приобретение объекта недвижимости

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. N 581 "О приобретении объектов недвижимости для местных нужд" местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

Проверка соблюдения продавцом
внутрикорпоративных процедур согласования сделки

Для хозяйственных обществ сделки с недвижимым имуществом, как правило, являются крупными. Можно рекомендовать всегда запрашивать у продавца выписку из решения общего собрания участников о совершении крупной сделки. В случае если продавец настаивает, что сделка не является для него крупной или является сделкой, осуществляемой в процессе обычной хозяйственной деятельности, данные обстоятельства следует достоверно проверить, запросив и проанализировав соответствующие документы продавца (бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату). Целесообразно удостовериться также в отсутствии иных ограничений на совершение подобных сделок (по сумме, по предмету), которые могут быть установлены учредительными документами продавца.
В случае если продавцом выступает унитарное предприятие, всегда нужно согласие собственника на отчуждение недвижимого имущества. Данное требование вытекает из п. 3 ст. 276 ГК. Даже если собственник имущества унитарного предприятия - это одновременно его директор и лицо, подписывающее договор, необходимо согласие собственника, оформленное в виде отдельного документа. Также рекомендуем выяснить, не было ли приобретено имущество, отчуждаемое унитарным предприятием, в период, когда собственник его имущества находился в браке. Если это подтверждается, придется получить согласие супруга (супруги) собственника имущества унитарного предприятия на отчуждение.

Проверка состояния объекта недвижимости

Целесообразно также проверить, соответствует ли состояние недвижимого имущества техническому паспорту, имеются ли в этом имуществе самовольные перепланировки, пристройки, надстройки, находятся ли на земельном участке иные постройки (в том числе самовольные), не зарегистрированные в качестве объектов недвижимого имущества. Указанные обстоятельства достаточно важны, поскольку могут повлечь для покупателя негативные последствия, начиная с привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, самовольное строительство (в настоящее время правоприменительная практика сводится к тому, что за самовольные перепланировки и строительство отвечает собственник недвижимого имущества, землепользователь земельного участка) и заканчивая риском признания договора купли-продажи незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета (если указанные в договоре площадь и характеристики помещения в действительности существенно различаются).
В заключение отмечу, что приведенные обстоятельства выделены нами как одни из важнейших для заключения договора купли-продажи недвижимости. Безусловно, мы приводим не исчерпывающий перечень подводных камней, существование которых необходимо принимать к сведению при заключении договора купли-продажи. Много различных практических аспектов связано с субъектным составом договора, его предметом. Поэтому при подготовке сделок с недвижимым имуществом сложно переоценить значимость глубокой проработки их особенностей в целях минимизации возможных рисков.

Подготовил адвокат Специализированной юридической консультации №1 г. Минска Астапчик Ирина Николаевна (тел.:8-029-122 60 81).