Материал подобран и подготовлен с учетом действующего законодательства по состоянию на октябрь 2023 года.


Подготовил адвокат Специализированной юридической консультации №1 г. Минска Астапчик Ирина Николаевна (тел.:8-029 122 60 81).

Адрес офиса: г.Минск, ул. Московская, 12 каб. 301



Окончила факультет права Белорусского государственного экономического университета по специальности правоведение. Диплом с отличием. Присвоена квалификация "юрист" в 2003 году.
Бакалавр экономический наук.
Со 2 ноября 2012 года является адвокатом Минской городской коллегии адвокатов в специализированной юридической консультации № 1 г. Минска по правовому обслуживанию субъектов хозяйствования. Лицензия адвоката № 02240/2210 от 2 ноября 2012 года.




Предварительный договор в настоящее время занимает важное место в системе гражданско-правовых договоров.
Из содержащегося в п.1 ст. 399 Гражданского кодекса определения предварительного договора следует, что именно в обязанности сторон заключить в будущем основной договор и выражается сущность предварительного договора.
С заключением предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность – заключить основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода прав собственности, возникновение обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Вы собираетесь купить (продать) квартиру и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях покупки. Для того чтобы все договоренности остались в силе, целесообразно зафиксировать их в предварительном договоре купли-продажи квартиры.
Обязанность заключить основной договор, как и право направить другой стороне предложение о его заключении, в случае ее уклонения – обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Предварительный договор включает лишь описание будущих условий основного договора и не может непосредственно регулировать отношения, которые возникнут в дальнейшем после заключения основного договора.
Предварительные договоры на сегодняшний день все чаще заключаются при аренде объектов недвижимости и при купле-продажи недвижимости.

Что такое предварительный договор и когда его следует заключать.
В предварительном договоре описываются условия будущего договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 399 ГК).
Он позволяет закрепить права и обязательства сторон в случае, если в ближайшем будущем заключить сделку нельзя. Например:
- вы не можете заключить договор купли-продажи сразу в момент осмотра квартиры (необходимо съездить за деньгами, взять паспорт и пр.), но боитесь упустить выгодный вариант;
- у продавца не готов полный комплект документов, необходимый для продажи квартиры, и на их сбор требуется время (например, необходимо получить свидетельство о государственной регистрации на квартиру, свидетельство о праве на наследство и др.);
- покупателю необходимо время для сбора достаточной денежной суммы (например, взять кредит в банке).
Зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т.е. покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.
Изменить условия будущего предварительного договора вы можете только по взаимному согласию (ч. 1 ст. 420 ГК). Для этого следует заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, прописав в нем новую стоимость квартиры.
Отказаться от заключения будущего договора можно лишь по обоюдному согласию.
Если вы передумали заключать договор купли-продажи, то вас могут принудить к заключению такого договора в судебном порядке и потребовать возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК). При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора лишь на тех условиях, которые были заранее прописаны в предварительном.
Если вы не заключили либо не направили предложение заключить договор купли-продажи в срок, установленный в предварительном договоре, то потребовать его заключения уже нельзя (п. 6 ст. 399 ГК).
Если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

Что следует предусмотреть в предварительном договоре.
В предварительном договоре должны быть указаны (п. 3 ст. 399 ГК):
- точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК). Отсутствие свидетельства о государственной регистрации на квартиру не является препятствием к заключению предварительного договора. В этом случае в договоре вам необходимо максимально точно индивидуализировать будущую квартиру и указать местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики в соответствии с проектной документацией;
- стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);
- перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартире в ней продолжают проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном договоре.
Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным и не порождает никаких последствий (нельзя потребовать заключения основного договора) (п. 1 ст. 402 ГК).

Вы можете предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными (порядок расчетов, распределение расходов по государственной регистрации будущей сделки, срок заключения основного договора, ответственность сторон и др.), но несогласованность этих условий не влечет признания договора незаключенным.

Как обеспечить исполнение предварительного договора.
Гарантией может выступать обеспечительная сумма, которую одна сторона перечисляет другой. В свою очередь сторона, получившая обеспечительную сумму, обязуется вернуть ее в установленный срок (например, не позднее 10 банковских дней с момента заключения основного договора).
К обеспечительной сумме не применимы правила, предусмотренные для задатка. Это значит, что, если продавец отказался от заключения договора, покупатель не может требовать возврата переданной ему суммы в двойном размере.
Также можно предусмотреть в предварительном договоре неустойку в виде штрафа за уклонение от заключения договора для обеих сторон.
Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме (п. 2 ст. 399, ст. 521 ГК), не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения. Однако по вашему желанию договор может быть составлен и удостоверен у нотариуса (ст. 164 ГК).