Материал подобран и подготовлен с учетом действующего законодательства Республики Беларусь по состоянию на июнь 2020 года.





Подготовил адвокат Специализированной юридической консультации №1 г. Минска Филанович Ирина Николаевна (тел.:8-029-122 60 81).

Адрес офиса: г.Минск, ул. Сторожевская, 5 каб. 24 Б




Окончила факультет права Белорусского государственного экономического университета по специальности правоведение. Диплом с отличием. Присвоена квалификация "юрист" в 2003 году. Бакалавр экономический наук.
Со 2 ноября 2012 года является адвокатом Минской городской коллегии адвокатов в специализированной юридической консультации № 1 г. Минска по правовому обслуживанию субъектов хозяйствования. Лицензия адвоката № 02240/2210 от 2 ноября 2012

Адвокат поможет составить грамотное уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, исковое заявление о расторжении договора найма и выселении, расторжении договора найма и признании утратившими право пользования. Адвокат также проконсультирует по всем нюансам, возникающим при подготовке вышеназванных документов.



Статья:
Особенности заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.

В законодательстве Республики Беларусь юридической формой закрепления сдачи внаем гражданам жилого помещения является договор найма жилого помещения.
Легальное определение термина "договор найма жилого помещения" содержится в ст. 49 ЖК. Согласно данной норме договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.
Такие договоры заключаются только с согласия всех зарегистрированных в квартире членов семьи (совершеннолетних) собственника (наймодателя). Отметим, что в ЖК не прописан порядок выражения согласия таких членов, однако из п. 1.8 перечня административных процедур, утвержденного Указом от 26.04.2010 N 200, можем сделать вывод, что согласие таких членов может быть выражено только в письменной форме.
Договоры найма жилого помещения в Республике Беларусь регистрируются жилищно-эксплуатационными службами (ЖЭС) соответствующих районов по месту нахождения жилого помещения. На практике стороны по договору обращаются в соответствующий ЖЭС, где и подписывают договор в присутствии его уполномоченного сотрудника. Бланк договора также имеется в ЖЭСах.
Рассмотрим алгоритм действий по заключению, изменению и расторжению договора найма жилого помещения.

Обращаемся в регистрирующий орган для составления и регистрации договора
Явиться в регистрирующий орган (ЖЭС по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения) для регистрации договора должны обе стороны с паспортами.
В регистрирующий орган необходимо представить следующие документы:
- заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение или нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда и совершеннолетними членами его семьи, а также иными гражданами, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем государственного жилищного фонда право владения и пользования жилым помещением;
- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда или нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда или поднанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда;
- три экземпляра договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
- письменное согласие всех собственников жилого помещения - в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.
Сам договор может быть составлен непосредственно в ЖЭСе. Бланк договора, как правило, также имеется у его уполномоченного сотрудника.

Проверяем наличие в договоре обязательных в соответствии с законодательством условий
В договоре найма жилого помещения обязательно нужно указать (п. 1, 2 ст. 50 ЖК):
- предмет договора найма жилого помещения;
- размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;
- срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги;
- членов семьи нанимателя жилого помещения, которые постоянно проживают совместно с ним в жилом помещении.
Типовая форма договора установлена постановлением Совмина от 12.09.2006 N 1191.
В случае если наймодатель хочет заключить договор на определенный период времени, то к предыдущим существенным условиям договора найма жилого помещения добавляется еще одно существенное условие - срок данного договора (абз. 3 п. 1 ст. 50 ЖК).
Если срок договора найма жилого помещения не указан в самом договоре, такой договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок уплаты подоходного налога по нему. А в случае если наниматель фактически покинул жилое помещение и заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.), расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога придется в судебном порядке.

Следует также отметить, что пункт об оплате услуг по сдаче внаем жилого помещения должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы обезопасить себя от любых инфляционных издержек, часто в подобных договорах прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа.
Согласно п. 14 ст. 1 ЖК жилое помещение - это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.
Что не может быть предметом договора найма жилого помещения.
Предметом договора найма жилого помещения не может быть помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале.
Также не может быть предметом данного договора квартира, в случае если она построена (приобретена) с привлечением льготного кредита, до полного погашения такого кредита, за исключением случаев разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (подп. 1.20 п. 1 Указа от 06.01.2012 N 13).
Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, в местной администрации района в городе.

Регистрация договора уполномоченным органом
Регистрирующий орган произведет регистрацию данного договора в течение двух дней со дня подачи вышеперечисленных документов, а при необходимости запроса документов, иных сведений - в течение 10 дней (п. 1.8 перечня административных процедур, утвержденного Указом от 26.04.2010 N 200).
Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий остается в регистрирующем органе.
После регистрации данного договора в течение пяти дней с даты регистрации договора найма регистрирующий орган направит копию договора найма в налоговый орган по месту вашего жительства (ч. 2 подп. 1.6-1 п. 1 Указа от 04.08.2006 N 497).

Исполняем договор найма жилого помещения
По договору найма жилого помещения наймодатель обязан:
- зарегистрировать настоящий договор до установленного в нем срока фактического предоставления внаем жилого помещения в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе;
- предоставить нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование либо без такого акта жилое помещение;
- производить по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:
осмотр жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;
за свой счет текущий ремонт жилого помещения;
- при расторжении настоящего договора по инициативе наймодателя предварительно за один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения настоящего договора;
- выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.
В обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения входит следующее:
использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением;
вносить плату за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором;
вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством;
обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение (в согласованное с нанимателем время и в его присутствии) работников организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений; соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, других вспомогательных помещениях жилого дома и на придомовой территории; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные места;
возмещать в соответствии с законодательством ущерб, причиненный нанимателем помещениям других граждан и организаций в связи с владением и пользованием жилым помещением;
при обнаружении неисправностей в жилом помещении принимать возможные меры по их устранению и сообщать о неисправностях наймодателю и организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;
при прекращении либо расторжении договора освободить в течение трех суток, если иной срок не установлен ЖК или договором, и сдать жилое помещение наймодателю по акту о сдаче жилого помещения (либо без составления акта) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном в договоре;
при изменении количества проживающих проинформировать об этом наймодателя в 10-дневный срок;
соблюдать другие требования, предусмотренные законодательством.
Как видно из представленного перечня, обязанностей у нанимателя по договору найма жилого помещения гораздо больше, чем у наймодателя.
Вместе с тем основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за жилищно-коммунальные услуги.
До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодателя, что представляется наиболее надежным и целесообразным и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.

Уплачиваем подоходный налог по договору найма
Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.
Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.
Ставки налога за сдачу внаем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.
Отметим, что согласно НК наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от уплаты такого налога.

Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости)
В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменение сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.
Внесение изменений в договор найма жилого помещения осуществляется по соглашению сторон (п. 1 ст. 59 ЖК). Отметим, что на основании Указа от 26.04.2010 N 200 внесение изменений в договор найма жилого помещения подлежит регистрации в регистрирующем органе в таком же порядке, как и сам договор найма жилого помещения.
Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленной порядке (аналогичном порядку регистрации данного договора) в регистрирующем органе - ЖЭСе по месту нахождения жилого помещения.

Расторгаем договор найма жилого помещения

Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.

Так, договор найма жилого помещения прекращается в следующих случаях (ст. 60 ЖК):
в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, в случае если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения;
с истечением его срока, установленного в договоре;
по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения.
Помимо случаев прекращения договора найма жилого помещения, в законодательстве закрепляются основания расторжения договора найма жилого помещения.
Так, согласно форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совмина от 12.09.2006 N 1191, указанный договор может быть расторгнут:
по соглашению сторон;
по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований ЖК, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;
по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.
При этом при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора (ч. 1 п. 5 ст. 61 ЖК).
В связи с этим возникает вопрос: является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя и должен ли последний в этом случае направлять письменное предупреждение о расторжении договора?
Инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье (а он, безусловно, имеет на это право). При этом он заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Исходя из существующих в настоящее время положений указанных выше нормативных правовых актов случай нарушения договора является не инициативой наймодателя, а его требованием, как обоснованно указано в вышеназванной форме. При таких обстоятельствах на него не распространяется ч. 1 п. 5 ст. 61 ЖК о предварительном уведомлении за один месяц.
Необоснованным представляется ожидание наймодателем в течение месяца для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушает существенные условия договора или систематически портит его имущество.
Кроме того, не в полной мере очевиден ответ на вопрос: с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, если наймодатель не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования?
Обоснованным представляется применение в данном случае положений п. 2 ст. 61 ЖК, согласно которому при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.
Данный вопрос является весьма важным для целей налогообложения, поскольку в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог в связи с тем, что договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.
При этом на практике налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует от наймодателя либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодателя), либо решение суда о расторжении договора (которого также может не быть в случае, если наниматель уехал сам по требованию наймодателя и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).
В настоящее время исходя из существующих норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодатель вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от нанимателя расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.
При согласии нанимателя и добровольном выезде в силу положений п. 2 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.
В случае несогласия нанимателя с требованием наймодателя о расторжении договора последний вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.