ПравоВед.by - Юридическая консультация, правовая помощь адвоката, юридические услуги, представительство в суде.

 
 

Популярные вопросы:

Еще раз по летней практике в школе

Здравствуйте! Поясните, пожалуйста с юридической точки зрения. Согласно Основному Закону, ребенок имеет ПРАВО на бесплатное среднее образование. Это...

Ограничение общения с ребенком

Здравствуйте. Я в браке, есть несовершеннолетний ребенок (2.5 лет). В марте 2018 года подал на развод, нас не развели по письменном заявлению супруги...

Могут ли выселить из общежития при получении по наследс ...

Здравствуйте. Живу в общежитии с семьей в г. Могилеве. Семья состоит из 3-х человек. Я наниматель. В г. Минске завещено половина квартиры. Общая...

Договор дарения

Мне была подарена квартира (живём в ней уже давно.Муж,я и дети)соответственно в ремонт было вложено не мало денег(был капитальный ремонт),в договоре...

Уменьшение нагрузки инвалиду 3 группы

Здравствуйте!! Помогите, пожалуйста!! Я инвалид 3 группы! Работаю бухгалтером! Согласно индивидуальной программе реабилитации у меня сокращенная...

Нахождение матери ребенка по месту регистрации ребенка

Добрый день! Нужно разъяснение по такой ситуации. У меня есть несовершеннолетний сын. С его матерью мы не состояли в браке, жили вместе в моем доме....

Во время отработки по распределению работодатель исчез ...

После окончания обучения на бесплатной дневной форме в гос. учреждении необходимо было пройти отработку, но места колледж не предоставлял, так как не...

Право проживания в квартире

Здравствуйте! Сложилась следующая ситуация - есть двухкомнатная квартира собственником которой является отец(по договору дарения), в квартире...

Пенсия и работа

Получаю пенсию за выслугу лет(медсестра по массажу).Могу я работать массажистом в организациях ,частных кабинетах,мед.центрах,которые не делают...

Присвоение 1 категории бухгалтера

Здравствуйте!Я в 1981г окончила техникум по специальности "Бухгалтерский учет",в дипломе профессия -бухгалтер.Стаж работы бухгалтером 38лет(из них...

Внимание! Каждый Ваш вопрос уникален и юридическая консультация дается только по нормативным правовым актам, которые действовали на момент написания конкретного вопроса! Не поленитесь задать свой уникальный юридический вопрос. Мы рады каждому обращению к нам за консультацией, но постарайтесь, задавая Ваш юридический вопрос, описать сложившуюся юридическую ситуацию как можно подробнее не опуская ни одной правовой детали.


Платная правовая помощь адвоката: (8-029) 145-45-19.

Подготовка к заключению договора купли-продажи недвижимости


Автор: sfif от 26 июля 2017
 

Материал подобран и подготовлен с учетом действующего законодательства по состоянию на июль 2017 года.


Подготовил адвокат Специализированной юридической консультации №1 г. Минска Филанович Ирина Николаевна (тел.:8-029-145 45 19).



Адрес офиса: г.Минск, ул. Сторожевская, 5 каб. 24 Б



Окончила факультет права Белорусского государственного экономического университета по специальности правоведение. Диплом с отличием. Присвоена квалификация "юрист" в 2003 году.
Бакалавр экономический наук.
Со 2 ноября 2012 года является адвокатом Минской городской коллегии адвокатов в специализированной юридической консультации № 1 г. Минска по правовому обслуживанию субъектов хозяйствования. Лицензия адвоката № 02240/2210 от 2 ноября 2012 года.




Адвокат осуществляет полное сопровождение по консультированию, правовой экспертизе соглашения о задатке, сопровождению сделки у риэлторов и регистраторов



ПОДГОТОВКА К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ




Сделки, направленные на приобретение недвижимого имущества, - одни из наиболее значимых как для продавцов, так и для покупателей. Высокая их важность обусловлена в первую очередь ценой недвижимого имущества. Чем выше цена сделки, тем выше и цена ошибки. Ее последствиями может быть не только потеря денежных средств, но и нередко судьба самой компании. В большей мере рискам подвержен покупатель.
При совершении сделки по приобретению недвижимости ключевую роль играет именно преддоговорная работа по проверке приобретаемого объекта. В настоящей статье обратим внимание на основные моменты, которые необходимо при этом проверить.

Установление обременений недвижимого имущества

Прежде всего потребуется получить самостоятельно либо запросить у продавца выписку из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на капитальное строение. Орган по государственной регистрации и земельному кадастру может выдать ее любому лицу в отношении любого объекта недвижимости.
Данный документ важен для установления наличия регистрируемых ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (ипотека, арест и др.). Однако могут существовать и нерегистрируемые обременения, такие как аренда или безвозмездное пользование. В силу того что смена собственника недвижимого имущества не влечет прекращения или изменения договора аренды (ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)), новый собственник рискует получить нежеланного арендатора, иного пользователя. И хотя в соответствии с подп. 1.3 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. N 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест" договор купли-продажи в случае неуказания в нем информации о заключенных договорах аренды, безвозмездного пользования является оспоримым и может быть признан судом недействительным, далеко не всегда покупатель может вернуть уплаченные продавцу денежные средства.
Если продавец скрывает рассматриваемые обременения продаваемого объекта, достоверно проверить наличие или отсутствие арендаторов, иных пользователей имущества достаточно сложно. Некоторую информацию можно получить путем изучения наличия соответствующих адресу объекта купли-продажи юридических адресов по имеющимся в свободном доступе базам данных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Полезным может оказаться личное посещение продаваемого объекта.

Определение оснований приобретения продавцом
права собственности на объект

Необходимо установить, на каком основании продавец приобрел право собственности на недвижимое имущество. Важность этого подтверждается следующим. Во-первых, договор, на основании которого продавец приобрел недвижимое имущество, может иметь юридические дефекты, которые могут стать основанием для признания договора незаключенным или недействительным. Во-вторых, договор может устанавливать определенные условия продажи, от выполнения которых зависит возможность продавца распоряжаться объектом.
Важно проверить также, полностью ли продавец оплатил приобретенный объект. В случае если полная оплата не произведена, имеется вероятность существования в отношении данного недвижимого имущества законного залога в силу п. 5 ст. 458 ГК. Следовательно, нельзя исключить, что сделка может быть признана недействительной по иску залогодержателя либо что залог сохранится и новый собственник будет отвечать заложенным имуществом по долгам продавца (ст. 334 ГК) .
--------------------------------
Следует отметить наличие разных подходов хозяйственных судов Республики Беларусь к вопросу признания недействительными сделок об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя, что является предметом отдельного исследования.

Проверка наличия преимущественного права
на приобретение объекта недвижимости

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. N 581 "О приобретении объектов недвижимости для местных нужд" местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

Проверка соблюдения продавцом
внутрикорпоративных процедур согласования сделки

Для хозяйственных обществ сделки с недвижимым имуществом, как правило, являются крупными. Можно рекомендовать всегда запрашивать у продавца выписку из решения общего собрания участников о совершении крупной сделки. В случае если продавец настаивает, что сделка не является для него крупной или является сделкой, осуществляемой в процессе обычной хозяйственной деятельности, данные обстоятельства следует достоверно проверить, запросив и проанализировав соответствующие документы продавца (бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату). Целесообразно удостовериться также в отсутствии иных ограничений на совершение подобных сделок (по сумме, по предмету), которые могут быть установлены учредительными документами продавца.
В случае если продавцом выступает унитарное предприятие, всегда нужно согласие собственника на отчуждение недвижимого имущества. Данное требование вытекает из п. 3 ст. 276 ГК. Даже если собственник имущества унитарного предприятия - это одновременно его директор и лицо, подписывающее договор, необходимо согласие собственника, оформленное в виде отдельного документа. Также рекомендуем выяснить, не было ли приобретено имущество, отчуждаемое унитарным предприятием, в период, когда собственник его имущества находился в браке. Если это подтверждается, придется получить согласие супруга (супруги) собственника имущества унитарного предприятия на отчуждение.

Проверка состояния объекта недвижимости

Целесообразно также проверить, соответствует ли состояние недвижимого имущества техническому паспорту, имеются ли в этом имуществе самовольные перепланировки, пристройки, надстройки, находятся ли на земельном участке иные постройки (в том числе самовольные), не зарегистрированные в качестве объектов недвижимого имущества. Указанные обстоятельства достаточно важны, поскольку могут повлечь для покупателя негативные последствия, начиная с привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, самовольное строительство (в настоящее время правоприменительная практика сводится к тому, что за самовольные перепланировки и строительство отвечает собственник недвижимого имущества, землепользователь земельного участка) и заканчивая риском признания договора купли-продажи незаключенным по причине несогласования сторонами его предмета (если указанные в договоре площадь и характеристики помещения в действительности существенно различаются).
В заключение отмечу, что приведенные обстоятельства выделены нами как одни из важнейших для заключения договора купли-продажи недвижимости. Безусловно, мы приводим не исчерпывающий перечень подводных камней, существование которых необходимо принимать к сведению при заключении договора купли-продажи. Много различных практических аспектов связано с субъектным составом договора, его предметом. Поэтому при подготовке сделок с недвижимым имуществом сложно переоценить значимость глубокой проработки их особенностей в целях минимизации возможных рисков.


Теги данного вопроса:





Если Вам нужна срочная правовая помощь...

Если Вы не получили ответ на свой вопрос или по каким-то причинам он Вам не ясен...

Если Вы хотите получить квалифицированную помощь адвоката с учетом Ваших деталей...

Если Вам нужно представительство Ваших интересов уже сегодня...

Если Вы не уверены, что сможете сами защитить свои законные права...


Мы предлагаем воспользоваться платной юридической помощью адвоката
Филанович Ирины Николаевны.

Специальное разрешение (лицензия) на право осуществления адвокатской деятельности, выданное Министерством юстиции Республики Беларусь № 02240/2210.

Телефон +375 29 145-45-19.



Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам бесплатно зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем. Только при выполнении этого простого условия Вы сможете добавить Ваш правовой Вопрос или комментарий на наш сайт и получить на него юридический ответ!

Добавить комментарий к юридическому вопросу касающемуся "Подготовка к заключению договора купли-продажи недвижимости":

Информация

Комментировать статьи на нашем сайте возможно только в течении 10 дней со дня публикации.

Платные консультации:

получить платную юридическую консультацию адвоката или иную правовую помощь можно по телефону, электронной почте или при личной встрече с адвокатом в его офисе. Достаточно позвонить адвокатам по телефонам:



При звонке из Республики Беларусь вместо цифр "+375 29" можно набирать цифры "8 029".

Телефоны адвокатов доступны
с 8.00 до 22.00 ежедневно.
В рамках платных консультаций правовая помощь оказывается с учетом всех Ваших правовых нюансов и представленных Вами документов. По итогам устной консультации возможна подготовка письменного документа с текстами извлечений из нормативных правовых актов (нормы, на основании которых дана консультация).

Обращаем внимание, что указанные телефоны принадлежат адвокатам и не предназначены для бесплатных консультаций! Получить бесплатную помощь Вы можете только задав вопрос на нашем сайте.

Последние Вопросы:

Вчера, 21:06
Получаю пенсию за выслугу лет(медсестра по массажу).Могу я работать массажистом в организациях ,частных кабинетах,мед.центрах,которые не делают...
Прочитать ответ
Вчера, 16:10
Здравствуйте!Я в 1981г окончила техникум по специальности "Бухгалтерский учет",в дипломе профессия -бухгалтер.Стаж работы бухгалтером 38лет(из них...
Прочитать ответ
Вчера, 15:00
Скажите пожалуйста, если я оформила телефон в рассрочку на себя, но для другого человека. Он сам его не оплачивает. Меня уже вызывают к судебному...
Прочитать ответ
Другие вопросы

Архив Вопросов:


Июль 2019 (79)
Июнь 2019 (148)
Май 2019 (163)
Апрель 2019 (163)
Март 2019 (169)
Февраль 2019 (195)